Доходное место: Зона киномании

Кинотеатры в торговых центрах — привычное явление, достаточно изучить столичные афиши. Выбирая, где посмотреть новый фильм, многие горожане отдают предпочтение залам в ТРЦ. Девелоперы теперь чуть ли не в каждом новом торговом центре размещают кинотеатр.

Формат торгово-развлекательных центров завоевывает все большую популярность. Эксперты объясняют это тем, что покупателям уже скучно просто ходить по магазинам, разглядывая одинаково богатые витрины в поисках нужной вещи. Нужны приятные эмоции, развлечения. Кинотеатры в ТРЦ — своеобразный магнит. Стоит ли удивляться, что прокат новых кинофильмов часто стартует именно у них.

Важнейшее из искусств

В начале 90-х гг. прошлого столетия российский кинопрокат столкнулся с серьезными проблемами: люди перестали ходить в кинотеатры, удовлетворившись просмотром домашнего видео. Кинотеатры опустели, и, как следствие, площади многих из них были сданы под различные магазины или ярмарки, предлагающие товары народного потребления. Возрождение интереса к кино многие эксперты связывают как раз с открытием кинотеатров в составе торговых комплексов. Немаловажным фактором стало появление нового оборудования у киносетей, например формата 4D, объемного звука, спецэффектов (запах, водяной пар и т. д.) и др. Посетителей торговых центров устраивало, что, сделав покупки, они здесь же могут познакомиться с новинками кинопроката.

По словам Романа Сокова, директора департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow, развитие киносетей на площадях столичных и региональных торговых центров стремительно растет. Многозальные кинотеатры являются такими же якорями, как супермаркеты продовольственных, электронно-бытовых и DIY-сетей. "Это обусловлено привлекательностью данного вида развлечений для потребителей", — объясняет Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood. "Кинотеатр формирует в торговом центре огромный поток посетителей, сравнить который можно разве что только с тем, что формирует гипермаркет", — соглашается Елизавета Эстрина, руководитель отдела консалтинга компании Praedium.

Андрей Дмитриев, заместитель директора департамента консалтинга Penny Lane Realty,
обратил внимание на то, что конкуренция на рынке ТЦ растет, поэтому каждый девелопер старается добавить своему проекту дополнительные преимущества и повысить его привлекательность как для арендаторов, так и для посетителей. "И здесь кинотеатр выступает именно таким преимуществом", — отмечает он. По мнению Айдара Галеева, директора департамента консалтинга и исследований компании "Миэль — Коммерческая недвижимость", киносети представляют интерес для собственников торговых центров, играя важную роль в формировании имиджа проекта за счет известности бренда.

Самые известные сети кинотеатров, работающие на площадях ТРЦ, — "Формула Кино", "Каро Фильм", "Люксор", "Пять звезд", Kinostar De Lux, "Синема Стар", "Синема Парк", "Парадиз", "Киномакс" и др. А самые большие мультиплексы размещаются в ТРЦ "Мега Теплый Стан", где находится 12-зальный Kinostar De Lux, в ТРЦ "Европейский", открывшемся в конце прошлого года, — здесь располагается 9-зальный кинотеатр сети "Формула Кино". В гипермаркете "Рамстор Капитолий" кинотеатр сети "Каро Фильм" расположен на 2-м и 3-м этажах торгового комплекса, он включает в себя восемь залов. В ТРЦ "Щука" "Каро Фильм" в 2007 г. открыла 10-зальный кинотеатр.

Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International, рассказала, что в настоящее время в Москве функционирует 59 торговых центров, в 26 из них размещаются кинотеатры. А это наглядно показывает значимость данного формата для развития ритейла в столице. По словам Михаила Геца, кинотеатры открыты в ТРЦ "Мега", "Рио", "Атриум", "Европейский" , "Глобал Сити" и др.

По данным Knight Frank, в настоящее время в Москве функционирует 89 современных кинотеатров (331 зал), из них 40 1-зальных и 2-зальных кинотеатров и 49 мультиплексов, включающих три зала и больше. Показатель обеспеченности Москвы кинотеатрами на данный момент равен 3,15 экрана на 100 000 жителей. К слову, для Великобритании данный показатель составляет 5,7, для Германии — 5,9.

Ставка на удобство

Айдар Галеев считает, что в условиях ощутимой конкуренции на рынке кинотеатров неудачное месторасположение ТРЦ может значительно уменьшить привлекательность объекта для киносети. Отличие кинозалов, располагающихся в торгово-развлекательных центрах, от привычных кинотеатров, действующих на специально построенных площадях, — в их вместимости и количестве залов. Как правило, в городских кинотеатрах количество залов ограничивается двумя, иногда — тремя. В ТРЦ обычно работают мультиплексы — многозальные кинотеатры. А это означает, что мультиплекс обеспечивает такой трафик начала сеансов, какой в старом кинотеатре обеспечить невозможно.

В классических кинотеатрах залы рассчитаны на одновременный просмотр кинофильма несколькими сотнями кинозрителей, тогда как зал мультиплекса может вмещать всего несколько десятков кресел. Новая услуга, получившая распространение в ТРЦ, — VIP-залы. Это небольшие помещения, укомплектованные несколькими рядами комфортных регулируемых кресел. Например в "Рамстор Капитолии" VIP-зал рассчитан всего на 18 человек. Дополнительная услуга в VIP-зале — вызов официанта, который во время киносеанса прямо в зал просмотра доставит заказ.

Роман Соков отметил, что неотъемлемой частью современного киноцентра является фудкорт. Как правило, сами прокатчики открывают свой фудкорт, который приносит компании значительный доход. "Открытие фудкортов другими компаниями, сторонними операторами не приветствуется как киносетями, так и торговым комплексом", — подчеркивает он. Большинство кинооператоров старается по максимуму занять своих зрителей, ожидающих начала киносеанса. Поэтому сопутствующим элементом кинотеатра является развлекательная зона, включающая игровые автоматы и различные аттракционы, детские комнаты, спортивные снаряды.

Создав более комфортные условия для посетителей в кинотеатрах в составе ТРЦ, киносети получили главное — зрителей, а торговые площадки — покупателей. По словам Ольги Ясько, наличие мультиплекса привлекает в ТРЦ от 3000 до 10 000 посетителей ежедневно. Редкий из них покидает торговый комплекс, не потратив денег.

Не потеряться на площадях

По словам Анны Ким, руководителя отдела PR и продвижения проекта "МТ Девелопмент", в настоящее время кинозалы в составе ТРЦ являются стандартной составляющей в наборе развлечений подобных объектов коммерческой недвижимости.

По словам Ирины Кирсановой, директора по маркетингу компании "Пересвет-Инвест", практически все вновь построенные ТРЦ площадью от 30 000 кв. м имеют в своем составе киноплекс. Многозальный кинотеатр застройщики стараются расположить в конечной зоне схемы движения потока посетителей через торговый комплекс. "Это не значит, что кинотеатр должен быть на задворках ТРЦ, так как может возникнуть ситуация, когда потенциальный клиент до него просто не дойдет", — отмечает Анна Ким. Как правило, кинотеатры занимают площади последних этажей. Но, как отметила Кирсанова, "Каро Фильм", например, рассматривает предложения на площади не выше 3-го этажа.

Как рассказали в компании GVA Sawyer, общая площадь кинотеатра напрямую зависит от количества кинозалов. В основном федеральные сетевые операторы предпочитают открывать кинотеатры с количеством залов не менее шести. Дополнительно от 300 кв. м и больше занимает развлекательная зона. Михаил Гец считает, что 6-зальный кинотеатр на 800 посадочных мест и с двумя кинобарами будет занимать около 2000 кв. м. Хотя, по словам Бориса Асриева, президента компании "Киномакс", зона для мультиплекса в составе ТРК должна быть площадью не менее 4000 кв. м и рассчитывать ее лучше на размещение от шести до 12 кинозалов.

"Количество зависит от пропускной способности комплекса: не имеет смысла строить двенадцатизальник там, где достаточно восьми залов", — отмечает Анна Ким. "Титаник-Синема" открыл 16-зальный кинотеатр в ТЦ "Вэйпарк" (71-й км МКАД), но, как показала практика, полностью все залы никогда не заполнены, приводит пример Ирина Кирсанова.

Немалую роль играет то, насколько правильно спроектированы залы. По словам Ирины Кирсановой, хотя большинство девелоперов ТРЦ пользуются услугами консультантов и в результате разработки концепции получают предложения о зонировании, окончательное решение они принимают самостоятельно. Поэтому часто помещения не соответствуют требованиям операторов киносетей.

"Девелоперы выдают такие "шедевры", такие параметры помещений, что они вообще не подходят ни под какие стандарты, — говорит Борис Асриев. — Например, предлагают зал, в котором уместятся ряды в три кресла и проходы, в которые протиснется только один человек. Мы предъявляем претензии, и девелоперы начинают перестраивать помещения".

По словам Анны Ким, чем правильнее геометрия помещения, тем легче вписать в него кинозалы и соответствующее оборудование, в котором основным является единое пространство кинопроекционной.

В GVA Sawyer отметили, что достаточно жесткий критерий — сетка колонн в кинотеатре. Это объясняется тем, что никто не хочет смотреть в зале не на экран, а на колону перед собой. Ольга Ясько считает, что предпочтительная сетка колон составляет 12 на 24 м. "Чем больше сетка, тем лучше, так как именно от шага колонн зависит ширина зрительного зала", — говорит Кирсанова. В зависимости от шага колонн устанавливаются пропорции и вместимость залов. Оптимальное соотношение длины/ширины зала находится в диапазоне 1,4/1,6, что специалисты объясняют в первую очередь акустическими особенностями помещений. Высота помещений менее 9 м не позволяет разместить кинозалы в составе ТЦ.

Елизавета Эстрина отметила, что особенно важно соблюсти требования к нагрузкам на перекрытия, толщине стен, что объясняется необходимостью погашения вибрации от низких частот, на которых работают современные многоканальные звуковые системы Dolby Stereo и Dolby Digital. По словам Елены Шевчук, вице-президента по коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer, для площадей под размещение кинозалов нагрузка на перекрытие должна быть не менее 500 кг на 1 кв. м. Айдар Галеев рассказал, что именно из-за необходимости соблюсти условия, выдвинутые арендатором (кинотеатром Imax) к дополнительному усилению и укреплению конструкций, в "Рамстор-Сити" были сдвинуты сроки открытия ТЦ.

По словам Ольги Антоновой, консультанта отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), помещение должно, в принципе, иметь техническую возможность размещения в нем кинотеатра. Это арендатор с высоким потреблением электроэнергии. Как рассказали в GVA Sawyer, необходима электрическая мощность из расчета не менее 70 Вт на 1 кв. м арендуемой площади.

"Размещением залов, шумоизоляцией и всем необходимым оснащением занимается непосредственно кинокомпания, так как у каждой сети есть ряд нюансов и различных концепций", — отмечает Соков Роман.

По словам Анны Ким, инженерия кинозалов (теплоснабжение, вода и канализация), как правило, интегрирована в общие инженерные сети комплекса. "Но вентиляция и кондиционирование выполняются по отдельной схеме, разработанной непосредственно для кинотеатра, обеспечивающей запас мощности как по воздухообмену, так и по охлаждающей мощности", — подчеркивает она.

В течение сеанса в зале не должно быть душно. По данным GVA Sawyer, система воздухоснабжения должна быть запроектирована и выполнена из расчета подачи не менее 20 куб. м в час на одного человека свежего воздуха в кинозалах и 60 куб. м в час на одного человека свежего воздуха в фойе. Ольга Антонова добавила, что система вентиляции и кондиционирования должна обеспечивать независимое поддержание температуры по зонам: кинозалы — каждый зал отдельно, также отдельно согласно проекту зонирования температурный режим должен быть обеспечен в фойе, кинопроекционных, служебных помещениях, на кухне, если она предусмотрена. Помещение кинотеатра в обязательном порядке должно быть обеспечено системами пожарной сигнализации, пожаротушения и дымоудаления. "При зонировании пространства внутри киноплексов необходимо предусмотреть пожарные выходы", — подчеркивает также Ирина Кирсанова.

Занять место

Cейчас кинооператоры чаще всего берут залы в долгосрочную аренду на 10-15 лет. "ТРЦ — практически беспроигрышная бизнес-модель, а далеко не каждая компания может создать успешный кинотеатр как самодостаточный комплекс", — говорит Асриев.

Как рассказала Ольга Ясько, обычной практикой на рынке торговой недвижимости является проведение тендера на право аренды помещения в ТЦ среди сетей кинотеатров. В случае, когда проект торгового центра интересен на рынке, объект профессиональный, с хорошей концепцией и местоположением, конкуренция между операторами значительная. "Для арендодателя ключевыми параметрами при принятии решения являются сумма арендных платежей, согласованная с потенциальным арендатором, атмосфера — оформление кинозалов, общих зон, уровень технологий, используемых сетью", — говорит она.

По словам Ольги Антоновой, как правило (но не в 100% случаев), операторы мультиплексов находят помещения самостоятельно.

Как отметил Михаил Гец, в среднем арендные ставки для киносетей в составе торгового центра при условии наличия у них якорного статуса составляют от $160 до $300 за 1 кв. м в год. До данным C&W/S&R, найти помещение под кинотеатр можно и по ставкам от $100 до $250 за 1 кв. м в год. "Дополнительно к этому арендаторы оплачивают эксплуатационные расходы, но в меньшем по сравнению с операторами торговой галереи объеме, так как некоторые расходы несет сам оператор — это уборка арендуемых помещений, охрана на своей территории, обслуживание инженерных систем", — отмечает Елена Шевчук.

Разница в ставках аренды зависит от месторасположения и типа ТЦ, а также арендуемой площади. "Собственники киносетей рассматривают размещение кинотеатров только в крупных ТРЦ. Операторы развлечений платят наименьшую арендную ставку", — говорит Кирсанова. По словам Айдара Галеева, низкие ставки обусловлены большой площадью арендуемого помещения, к тому же кинотеатры занимают последние этажи ТРЦ, невыгодные для бутиков. "При вложении значительных средств в оборудование киноцентра киносети не готовы платить еще и высокую арендную ставку", — говорит он.

По словам Ольги Ясько, в последнее время наблюдается рост ставок аренды для операторов кинопроката. "Эта тенденция связана как с возросшей конкуренцией в данном сегменте рынка, так и с активной экспансией основных игроков рынка", — объясняет она.

Больше зрелищ

По словам Андрея Дмитриева, перспективы развития данной отрасли напрямую связаны с развитием самих ТРЦ. "Пока есть необходимость для создания новых ТРЦ, кинотеатры в них будут оставаться востребованным якорем", — подчеркивает он. По данным Knight Frank, объекты 2007 г. — 3-зальный кинотеатр "Центрфильм" в ТЦ "Времена года" на Кутузовском проспекте и 8-зальный Rising Star Media в ТЦ "Мега Белая Дача". Киносеть "Люксор" в 2008 г. планирует открыть 8-зальный мультиплекс в ТРК "Галерея Москворечье" на Каширском шоссе, а "Синема Стар" — 12-зальный кинотеатр в ТЦ на Дмитровском шоссе и 3-зальный в ТЦ рядом со ст. м. "Университет". Ожидается открытие в 2009 г. 10-зального кинотеатра "Каро Фильм" в ТЦ "Павелецкий" на пл. Павелецкого вокзала, а также реализация других проектов на площадях ТРЦ.По мнению Ясько, московский рынок кинотеатров близится к насыщению. Можно наблюдать снижение рентабельности проектов, острую локальную конкуренцию киносетей, когда два мультиплекса находятся практически напротив друг друга. "Необходимо учитывать и тот факт, что кинотеатры располагаются не только в торговых центрах, но и отдельно, соответственно, насыщение кинотеатрами произойдет еще быстрее", — предупреждает Кирсанова.